Anschlussfinanzierung – Bedeutung

Die Laufzeit einer Baufinanzierung beträgt oft 20 bis 30 Jahre, bis die letzte Rate bezahlt und die Immobilie schuldenfrei ist. In den meisten Fällen vereinbaren der Darlehensnehmer (Sie) und die Bank einen festgeschriebenen Zinssatz für einen Teil der gesamten Darlehenslaufzeit, beispielsweise für 10 Jahre. Nach Ablauf dieser 10 Jahre werden neue Zinsen für die verbliebene Restschuld des bestehenden Baukredites festgeschrieben. Dabei werden die Zinsen mit den Banken neu verhandelt.

Kurz gesagt wird die Baufinanzierung mit neuen Zinsen verlängert. Diese Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung nennt man Anschlussfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die Gelegenheit, Ihr Finanzierungskonzept an eine veränderte Finanz- und Lebenslage anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen.

Folgende zwei Möglichkeiten bestehen bei der Anschlussfinanzierung: Prolongation und Umschuldung.

Anschlussfinanzierung – Bei der gleichen Bank oder Bank wechseln?

Anschlussfinanzierung – Prolongation

Die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 10 Jahren), bei der gleichen Bank, wird Prolongation genannt.

Sie bleiben also bei ihrer Hausbank mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Das Angebot Ihrer Hausbank für die Anschlussfinanzierung wird Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, zu aktuellen Konditionen, unterbreitet. Vertrauen Sie aber nicht auf dieses Angebot, denn oftmals lohnt sich eine Umschuldung eher, da die neue Bank Ihnen günstigere Zinsen anbietet.

Anschlussfinanzierung – Umschuldung

Die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 10 Jahren), bei einer anderen Bank, wird Umschuldung genannt.

Der Darlehensnehmer wechselt also von seiner Hausbank zu einer neuen Bank, um durch die Umschuldung die Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen zu erhalten. Die Kosten, die bei der Umschuldung eines Darlehens entstehen, sind für die Grundschuldabtretung und eventuell für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Hier ist entscheidend, ob die Bank mit einer kostengünstigeren Abtretung der Grundschuld einverstanden ist, oder ob sie eine komplette Löschung und Neueintragung fordert. Die Kosten bei Abtretung der Grundschuld liegen bei 0,15-0,2 % des Grundschuldbetrages. Bei kompletter Löschung und Neueintragung der Grundschuld belaufen sich die Kosten im Rahmen der Umschuldung dann auf ungefähr 0,8-1 % der Grundschuld. Die Kosten für die Umschuldung einer Baufinanzierung betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Sie durch den günstigeren Zinssatz erreichen.

Zusammengefasst lohnt sich eine Umschuldung in den meisten Fällen. Das genaue Einsparpotential hängt allerdings von mehreren Faktoren. Faktoren wie die Höhe der Restschuld, Dauer der neuen Zinsbindung und der Differenz der Zinsen zwischen alter und neuer Bank fallen hier ins Gewicht.

Anschlussfinanzierung – Forward Darlehen

 Forward Darlehen einfach erklärt: Das Forward Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung und kann auch nur zum Zweck der Anschlussfinanzierung genutzt werden. Bei dem Forward Darlehen können Sie bis zu 60 Monaten im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Läuft Ihre aktuelle Zinsbindung aus, so löst das Forward Darlehen Ihre aktuelle Finanzierung  ganz einfach ab. Die monatlich zu zahlenden Raten und die Laufzeit beginnen erst, wenn der Kredit ausgezahlt wurde. Der Abschluss eines Forward Darlehens ist besonders in Niedrigzinsphasen empfehlenswert.

 Forward Darlehen ab wann möglich: Liegt die aktuell noch laufende Zinsbindung zwischen sechs Monaten und fünf Jahren, kann ein Forward Darlehen in Anspruch genommen werden.

Forward Darlehen ab wann sinnvoll: Das Abschließen eines Forward Darlehens wird meist erst 36 vor dem Ende des Festzinses sinnvoll.

Forward Darlehen bei gleicher Bank oder bei anderer Bank: Ein Forward Darlehen kann bei der gleichen Bank, aber auch bei einer anderen Bank beantragt werden. Ein Forward Darlehen bei der gleichen Bank wäre eine Prolongation und bei einer anderen Bank eine Umschuldung.

Forward Darlehen Kosten: Für die Sicherung der aktuellen Zinsen wird ein geringer Zinsaufschlag fällig. Der Zinsaufschlag ist umso größer, je länger die Zeitspanne bis zur möglichen Inanspruchnahme ist. Dadurch liegt der Zinssatz des Forward Darlehens leicht über den aktuellen Konditionen. In Verbindung des Forward Darlehens mit der Umschuldung entstehen die für die Umschuldung üblichen Kosten. Diese sind in der Regel aber recht überschaubar.